Les prix de l’immobilier à Paris, arrondissement par arrondissement

1^er et 2^ème arrondissements : Il y a peu de demandes en raison de l’absence des acquéreurs provinciaux et étrangers, l’offre demeure insuffisante et les prix restent élevés (+ 4,9 % en un an, soit 13 830 €/m² en moyenne dans le 1er et + 4 %, 12 120 €/m² dans le 2ème). Les acheteurs privilégient la qualité, et une imperfection suffit à les décourager. Dans le quartier Montorgueil-Etienne-Marcel, les petites surfaces s’arrachent, de 250 000 à 400 000 €, de même que les 3-pièces de moins de 50 m², autour de 600 000 €.

3^ème et 4^ème arrondissements : Dans le Marais, quartier prisé aussi bien des célibataires ou des couples sans enfants que des familles, des cadres supérieurs et des célébrités, en dehors des quelques biens d’exception, le marché ne rattrape pas les positions hautes des vendeurs. L’offre la plus importante se concentre entre les rues de Bretagne et des Francs-Bourgeois.

5^ème arrondissement : C’est le quartier qui a été le plus bouleversé par la crise sanitaire. Il n’y a jamais eu autant d’offre dans le 5ème. De nombreux habitants ont vendu pour partir en province. Le Quartier latin a cédé près de 4 % en un an, la plus forte baisse de la capitale, le mètre carré s’affichant à 12 160 €/m² en moyenne. Le gros du marché des biens classiques sans défaut se situe autour de 13 500 €/m². Les biens de prestige les plus recherchés ont les caractéristiques suivantes : sectorisation Henri IV, vue sur Notre-Dame ou le Panthéon. Les prix peuvent alors grimper jusqu’à 25 000 €/m².

6^ème arrondissement : C’est le leader sur le marché parisien, avec des prix à 14 280 €/m² en moyenne. Cet arrondissement est convoité par une clientèle bourgeoise et familiale, attachée aux grandes écoles du quartier. Saint-Germain-des-Prés, Saint-Sulpice, le Luxembourg et la rue du Cherche-Midi sont les adresses les plus demandées. Les prix vont de 13 000 ou 14 000 €/m² pour un appartement standard à 30 000 €/m² pour un bien exceptionnel. Les beaux appartements avec terrasse et balcon et une vue passent au deçà 20 000 €/m².

7^ème arrondissement : Le covid a stoppé la hausse des prix sur certains biens. Les acheteurs français disposant d’un très haut pouvoir d’achat sont plus nombreux qu’avant la crise. Ils veulent placer leur argent dans la pierre plutôt que dans la finance, et ont des budgets allant de 1,5 million jusqu’à 10 voire 20 millions d’euros dans le secteur du faubourg Saint-Germain.

8^ème arrondissement : Malgré l’absence des acheteurs étrangers dans le triangle d’or des Champs-Elysées, le 8ème arrondissement reste le plus cher des quartiers haussmanniens (en hausse de 2 % en un an) avec 11 780 €/m². D’autres secteurs attirent également les acheteurs : Saint-Augustin, Saint-Philippe-du-Roule, Madeleine, de 13 500 à 15 500 €/m², voire au-delà en cas de terrasse et d’une proximité avec le parc Monceau (15 000 voire 20 000 €/m²). Grâce aux mesures prises pour améliorer la circulation et la création de pistes cyclables, le quartier Europe gagne en notoriété.

9^ème arrondissement : La flambée des prix constatée ces dernières années dans le 9ème s’est calmée mais il reste cher et prisé par une clientèle jeune aux revenus confortables. Dans le quartier Martyrs, les petites surfaces se négocient 13 000 à 15 000 €/m², les appartements familiaux, autour de 12 500 €/m².

10^ème arrondissement : Il y a beaucoup de biens en vente et peu d’acquéreurs. L’engouement autour du canal Saint-Martin s’est tari en raison du manque de propreté, du bruit, et des difficultés d’accès. Les limites est et nord souffrent quant à elles d’insécurité. Toutefois, ce secteur va être revalorisé avec la rénovation de la gare du Nord, en 2024. Les cadres s’arrachent en revanche les biens avec balcon entre les faubourgs Poissonnière et Saint-Denis et les rues de l’Echiquier et de Paradis.

11^ème arrondissement : De la Bastille au Cirque d’Hiver, les prix du 11e avoisinent ceux du haut Marais voisin. Un peu moins chers, les quartiers Goncourt, Parmentier et Saint-Ambroise, avec le square Maurice-Gardette sont très prisés. Les quartiers Ménilmontant, Père-Lachaise et Charonne attirent les profils plus bohèmes et les primo-accédants. Le départ de Parisiens conduit à accroître le nombre d’offres.

12^ème arrondissement : Malgré la reprise, les prix ont légèrement baissé, les grands appartements se vendant très mal, faute de candidats. Ils cherchent un bien avec des critères très précis (balcon, jardin etc.) et dont le prix est en accord avec le marché. Le faubourg Saint-Antoine, Bastille et le marché d’Aligre, avec ses boutiques, ses cours et ses lofts, sont toujours en vogue. On trouve moins cher en descendant vers Montgallet ou Bercy. Les familles achètent plutôt autour de Picpus ou Daumesnil, réputés pour leur calme et leur pierre de taille.

13^ème arrondissement : Il y a de plus en plus de demandes, en particulier à la Butte-aux-Cailles avec ses petites maisons. Les acheteurs y viennent souvent par défaut car ils n’ont pas le budget suffisant pour le centre de Paris mais ils sont rapidement séduits grâce aux larges avenues arborées et aux nombreux espaces verts qu’on y trouve.

14^ème arrondissement : Après une progression de 26 % en cinq ans selon les notaires, les valeurs de cet arrondissement semblent se stabiliser. C’est un secteur convoité par les familles en raison de sa proximité avec le parc Montsouris et les facultés du 6ème et des nombreuses maisons avec jardin qu’on y trouve.

15^ème arrondissement : L’activité et les prix se stabilisent (+1,1 % en un an). Dans les quartiers les plus recherchés comme du côté de Convention, Commerce ou La Motte-Picquet, il faut compter entre 9 500 et 13 000 €/m² pour un appartement avec balcon, et jusqu’à 20 000 €/m² pour un bien d’exception. L’avenue de Suffren se vend 12 000 à 13 000 €/m² sans la vue sur le Champ-de-Mars, 15 000 à 16 000 €/m² avec.

16^ème arrondissement : L’écart entre le standard et le haut de gamme se creuse mais c’est une bonne idée d’investir dans cet arrondissement car il est proche du bois de Boulogne et des sorties de Paris. Il va donc continuer à prendre de la valeur. Les maisons y sont nombreuses, bien qu’encore trop chères. On y trouve aussi des voies privées et des commerces de qualité. Un appartement classique sans défaut se vend entre 12 000 et 14 000 €/m² au Trocadéro, à Auteuil et dans le quartier Victor-Hugo. Passy, est quant à lui en plein boum.

17^ème arrondissement : Dans le quartier de la Plaine-Monceau, où le nombre de biens à la vente a doublé en un an, la demande pour les beaux appartements familiaux à rénover ou non reste forte, et les prix, soutenus. En revanche, les prix des biens plus communs baissent. Le quartier des Batignolles reste prisé des primoaccédants et des jeunes familles de cadres pour la vie de village, et celui des Epinettes prend de la valeur.

18^ème arrondissement : Aux Abbesses et sur la butte Montmartre, les prix se maintiennent voire augmentent pour les biens de grande qualité ou d’exception, mais ils baissent légèrement pour les biens standards. Le quartier qui fait l’objet de la plus forte valorisation est Jules-Joffrin, autour de la rue du Poteau, prisé pour ses commerces de bouche et facile d’accès. Les biens dotés d’extérieurs y sont très demandés, et leurs prix montent.

19^ème arrondissement : C’est le moins cher de Paris mais ses nombreux espaces verts et ses microquartiers à l’esprit village sont très prisés. Les musts sont les abords des Buttes Chaumont, le bassin de la Villette, Jourdain et la butte Bergeyre. Mais la crise et le trafic de crack le long du métro aérien ont aussi fait partir des acquéreurs en proche banlieue, notamment à Pantin.

20^ème arrondissement : Traditionnellement marché de report d’autres arrondissements plus chers et des primo-accédants, il est aujourd’hui l’un des plus jeunes, des plus verts et des moins chers de la capitale, un peu au-dessus du 19e. Les prix stagnent depuis quelques mois, autour de 9 500 €/m² en moyenne, mais ne devraient pas baisser. Les professionnels commencent toutefois à s’inquiéter, en constatant qu’il y a trois fois plus de demandes que d’offres.

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Paris Ouest Sotheby's International Realty, expert de l'immobilier de luxe et de prestige à Paris