Grand Paris : les villes où investir et celles où s'abstenir

L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière nous propose un classement du Grand Paris en huit groupes. Ce classement souligne les différences entre ces quartiers, en fonction de leur potentiel et de leur attractivité. De ce classement ressort l’intérêt pour le Grand Paris Est, une zone prometteuse notamment par l’extension des transports en commun. En effet, de nombreuses villes jusqu’alors désavantagées par le manque d’accès à la capitale vont désormais présenter un grand intérêt sur le marché de l’immobilier. Néanmoins, le transport n’est pas le seul critère, l’IEIF s’appuie sur 49 variables ainsi que sur une évolution sur 20 ans, qui provoque une différence entre le prestige et l’attractivité de ces groupes. Cela met en exergue la « réalité sociologique » du Grand Paris.

Quelles sont ces variables ? On peut citer des caractères démographiques comme la croissance et l’organisation de la population, mais aussi sociologiques avec l’âge, le sexe ou encore l’emploi, le critère économique étant aussi important (chômage, salaire, type de résidence). Avec ces variables l’IEIF est parvenue à la conclusion que malgré la nouvelle attractivité de certains secteurs, le rendement annuel tend à diminuer, alors qu’en 2010 il était de 10 à 12% par an, aujourd’hui, celui-ci se situe autour de 2 à 4%.

Le secteur numéro 1 : « Paris prime »

Certes ce secteur ne verra pas ses prix augmenter drastiquement ; cependant, il s’agit d’un espace idéal où sécuriser son argent ou acheter sa résidence principale. En effet, bien que les rendements soient faibles, le secteur est embelli par son caractère historique, ses prix sont parmi les plus élevés de la zone parisienne. Les résidents sont majoritairement seniors, et le caractère mémoriel des quartiers empêche de nombreux projets d’urbanisme. Cependant, ce quartier est prisé par les ménages les plus fortunés du Grand Paris. Les loyers on subit une hausse de 70% en presque 10 ans, tandis que les prix de la pierre ont triplé.

Les secteurs : Paris 5, 6, 7, 8 et 16ème arrondissements, Boulogne-Billancourt (92), Neuilly-Sur-Seine (92), Vincennes (94), Saint Mandé (94), Communauté d'agglomération de Versailles Grand Parc (78), Communauté d'agglomération de Saint-Germain en Laye (78).

Le secteur numéro 2 : « Paris résidentiel »

Ces quartiers sont en marge du centre historique parisien, mais qui (a) ont été prometteurs cette dernière décennie. En effet, la pierre a vu son prix quadrupler, tandis que les loyers augmentent de 80%. Le secteur est composé de foyers plus jeunes, avec de nombreuses familles et des revenus moyens assez élevés. Il s’agit d’un quartier où la plus-value reste plafonnée mais le marché est sous tension car il y a beaucoup de demandes pour peu de biens disponibles à la vente.

Les secteurs : Paris 9, 12, 13, 14, 15, 17ème arrondissements, ainsi que Levallois-Perret (92).

Le secteur numéro 3 : « Paris populaire »

Ce secteur pourrait être un bon investissement ; l’avenir semble avantageux pour ce secteur, grâce à l’extension du Grand Paris Express. Il est composé d’une partie des arrondissements au du Nord de Paris ainsi que les des villes à proximité, dans lesquelles les transports sont présents. On y observe de nombreux projets d’urbanisme et un marché de l’immobilier en pleine santé, alimenté par une croissance du nombre d’habitants. Le rendement par an est de 3,7%.

Les secteurs : Paris 18 et 19ème arrondissements, Asnières sur Seine (92), Suresnes (92), Issy-les-Moulineaux (92), Clichy (92), Montrouge (92), Puteaux (92), Les Lilas (93), Charenton-le-Pont (94), le Kremlin-Bicêtre (94) et Saint-Quentin-en-Yvelines (78).

Le secteur numéro 4 : « Néo-faubourg »

Il s’agit du secteur le plus avantageux pour investir. Situé dans la petite couronne, de nombreuses villes tendent à se distinguer des autres. Le prix de la pierre augmente et les quartiers sont prometteurs. Une fois encore, la perspective du Grand Paris Express joue un rôle dans cette hausse des prix et de la demande. Néanmoins, ces villes voient le salaire de leurs habitants n’augmenter que très peu.

Les secteurs : Arcueil (92), Bagneux (92), Gennevilliers (92), Nanterre (92), Colombes (92), Aubervilliers (93), Bagnolet (93), Saint-Ouen (93), Montreuil (93), Pantin (93), Romainville (93), Créteil (94), Alfortville (94), Bonneuil-sur-Marne (94), Ivry-sur-Seine (94), communauté d'agglomération du Pays de Meaux (77), communauté d'agglomération Melun Val de Seine (77), communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise (95).

Le secteur numéro 5 « Paris vert »

Ces villes sont le refuge de privilégiés, travaillant généralement dans la capitale mais souhaitant le calme d’une vie en banlieue. Dans ce secteur, les maisons avec jardin et les appartements de standing fleurissent. Il y a peu d’habitants par rapport à la superficie de la ville, et il y fait bon vivre. Cela se ressent dans l’augmentation du nombre de propriétaires et la hausse des prix est multipliée par trois. Aussi, ces villes sont prisées car elles sont très bien desservies.

Le rendement est limité à 2,7% sur cette dernière décennie. Les secteurs : Rueil-Malmaison (92), Clamart (92), Meudon (92), Sèvres (92), Bourg-la-Reine (92), Chaville (92), Garches (92), Saint-Cloud (92), Sceaux (92), Vaucresson (92), Ville-d'Avray (92), Antony (94), Le Perreux-sur-Marne (94), Nogent-sur-Marne (94), Saint-Maur-des-Fossés (94), Communauté d'agglomération du pays de Fontainebleau (77).

Le secteur numéro 6 : « Faubourg social »

Alors que certains professionnels y voient un potentiel, l’IEIF nie cela par certains points. En effet, il s’agit du secteur le moins rentable. De fait, ces quartiers sont qualifiés de « sensibles », les logements sociaux sont nombreux et les perspectives de hausse du salaire sont limitées. L’investissement peut être rentable, on peut envisager jusqu’à 6%, mais ce placement est réservé aux personnes les plus audacieuses.

Les secteurs : 22 communes, dont Saint-Denis (93), Drancy (93), Le Blanc-Mesnil (93), Épinay-sur-Seine (93), Bobigny (93), Sevran (93), Bondy (93), Clichy-sous-Bois (93), la Courneuve (93), Neuilly-sur-Marne (93), Noisy-le-Sec (93), Villepinte (93), Orly (94), Vitry-Sur-Seine (94).

Le secteur numéro 7 « Banlieue dense »

Ce secteur est également limité en termes de valorisation mais pour des raisons différentes. En effet, bien que la vie y soit agréable, car ce sont des secteurs pavillonnaires, les habitations sont très mal desservies. Ce groupe est composé de communes dans lesquelles sont implantées de nombreuses maisons individuelles, et donc un nombre conséquent de familles. Certaines sont assez loin des transports en commun, le revenu moyen y progresse peu, et la progression démographique y est souvent négative. Après une augmentation des prix, ces derniers se sont stabilisés, et le rendement reste limité.

Les secteurs : 23 communes dont Viry-Châtillon (91), le Bourget (93), Montfermeil (93), Noisy-le-Grand (93), Aulnay-sous-Bois (93), Gagny (93), Champigny-sur-Marne (94), Juvisy-sur-Orge (94), Argenteuil (95).

Le secteur numéro 8 : La « Périphérie urbaine »

Pour finir, la dernière catégorie concerne toutes les villes trop excentrées pour être agrémentées du projet du Grand Paris. Les prix n’augmentent pas, ni même la démographie. Le rendement est assez faible également. Les secteurs : Val Parisis (Ermont, Beauchamps, Franconville...), Cœur d'Essonne (Sainte-Geneviève des Bois, Brétigny, Saint-Germain-lès-Arpajon...), Val d'Yerres Val de Seine (Brunoy, Draveil, Montgeron...), Etampois Sud-Essonne, Marne et Gondoire...

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Paris Ouest Sotheby's International Realty, expert de l'immobilier de luxe et de prestige à Paris