Comment acheter un bien immobilier en France ?

Le processus d'achat est différent d'un pays à l'autre, notamment entre les Etats-Unis et l’Europe.
Les aspects législatifs sont différents d'une agence à une autre, en fonction des pays.
Le législateur français s'est évertué à encadrer de manière très stricte le processus d'acquisition immobilière en France.
 

Processus d'acquisition d'un bien immobilier

La « promesse d'achat » est à l'origine du processus d'achat de biens immobiliers. Elle se structure en plusieurs étapes. Une offre écrite par l'acheteur potentiel est réalisée lorsque le prix initial demandé par le propriétaire du bien immobilier n'a pas été atteint. Cette étape n'est pas obligatoire, elle s'effectue lorsque le prix initial demandé n'est pas accepté par le potentiel acheteur. La seconde étape consiste en la signature d'un « compromis de vente » qui contient les termes de la vente, et constitue un contrat ferme et fixe pour les deux parties.
Une « indemnité d'immobilisation » comprise entre 5% et 10% du prix de vente est versée par l'acquéreur lors de la signature du compromis de vente. La « loi Solidarité et Renouvellements Urbains » (Loi SRU du 13 décembre 2000) permet à l'acquéreur de disposer d’un délai de rétractation de sept jours au terme desquels il peut résilier le compromis de vente, uniquement par courrier recommandé avec accusé de réception sans justificatif à fournir.
Suite à l'expiration de cette période, le contrat (compromis de vente) est obligatoire entre les deux parties. A contrario, le vendeur n'a pas cette possibilité et ne peut pas se défaire du compromis de vente signé sans motif valable. Ainsi, l'acheteur ne pourra plus le résilier sans perte de son dépôt de garantie.
Cependant, le compromis de vente peut contenir des conditions suspensives pouvant rendre son exécution impossible : obtention d'un prêt bancaire ou d'un permis de construire. Dans ce cas, l'acheteur a la faculté de ne pas acquérir le bien sans pénalité d'ordre contractuel.
La signature du contrat final se déroule chez un notaire rendant la vente du bien immobilier parfaite et sécurisée. Contrairement aux Etats Unis, un notaire n'est pas un simple « notaire public », car il a vocation à donner des conseils comme un avocat spécialisé. Il est un officier ministériel nommé par le Garde des Sceaux donc à ce titre investi d'une délégation de puissance publique. Il est donc impartial et doit veiller à la conformité légale de la vente pour les deux parties.

 

Obligations liées au processus d'acquisition

La loi impose lors d'une vente immobilière de fournir différents diagnostics.
Les vendeurs de biens immobiliers construits avant 1948 situés dans une zone « à risque », ont l'obligation de fournir un rapport sur la présence éventuelle de plomb.
- Le décret 99-471 du 8 juin 1999 ordonne d'effectuer un état parasitaire de moins de six mois avant la signature de l'acte authentique. Ce décret est une obligation pour réaliser une vente.
- Le décret 96-97 du 7 février 1996 oblige à rechercher des traces éventuelles d'amiante pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Une installation au gaz de plus de quinze ans doit obligatoirement faire l'objet d'un état descriptif ainsi que de ses dérivés.
- Le diagnostic de performance énergétique est aussi obligatoire pour tout bâtiment d'une surface de plus de 50m² possédant un système de chauffage.

Le vendeur d'une propriété de luxe doit fournir les actes de propriété attestant de son titre. D'autres documents doivent aussi être fournis préalablement à la vente immobilière : les derniers trimestres de charges, les derniers procès-verbaux d’ assemblée générale de copropriétaires, la taxe foncière et d’ordures ménagères.
L'acquéreur du bien immobilier doit veiller au respect de ces règles mais aussi à l’existence d'autres éléments: les limites de propriété, les éventuels permis de construire et taxes ou charges annuelles.
Cependant l'agent immobilier peut assister directement l'acheteur ou bien a la possibilité de lui recommander un spécialiste du domaine concerné, par exemple un avocat ou un architecte compétent sur ces points.

 

Frais d'achat d'un bien immobilier

La commission de l'agent immobilier est incluse dans le prix de vente affiché dans les vitrines et les sites internet des agences immobilières. Cette commission est à la charge du vendeur. Cependant le processus de négociation est propre à chaque négociation entre les parties. L'acquéreur doit en complément du prix d'achat tenir compte des honoraires du notaire, ainsi que des frais d'inscription dont les frais d'enregistrement et les droits de mutation. Ce montant atteint habituellement environ 10% du prix d'achat.